Finanzen der Zentrumsplanung
Gemäss der Präsentation von Frau Doppler plant die Gemeinde, für die Zentrumsplanung CHF 25 Mio. auszugeben. Diese Ausgaben sind aus mehreren Gründen kritisch zu beurteilen:
Die Zentrumsentwicklung beansprucht mehr als die Hälfte unseres über Jahrzehnte angesparten Gemeindevermögens.
Ein den Kosten entsprechender Mehrwert für die Gemeinde ist nicht erkennbar. Die vorliegende Planung schafft mehr neue Probleme, als sie löst.
In den CHF 25 Mio. ist das verschenkte Entwicklungspotenzial am Juventusplatz nicht berücksichtigt. Der Gemeinde entgehen damit die Chancen und der mögliche Mehrwert einer alternativen Nutzung dieses Areals.
Die entgangenen Aufwertungsgewinne erscheinen nicht als Kosten in der Rechnung. Da das Land heute zu einem sehr tiefen Wert bilanziert ist, fallen keine entsprechenden Abschreibungen an. Der wirtschaftliche Verzicht bleibt damit in der Rechnung unsichtbar.
Die prognostizierten Steuermehreinnahmen von CHF 0.5 Mio. sind nicht gesichert. In Affoltern hat sich das rein quantitative Wachstum über Jahrzehnte steuerlich nicht ausgezahlt. Das gleiche gilt für Adliswil und andere Gemeinden im Kanton Zürich. Den insgesamt erhofften Mehreinnahmen von CHF 1 Mio. stehen zusätzliche Kosten für die Unterbringung der Asylsuchenden aus dem Helbling-Haus, Zinsen auf dem Fremdkapital sowie zusätzliche Abschreibungen von über CHF 0.7 Mio. gegenüber.
Das Tauschgeschäft mit der PKS (Pensionskasse der Ernst Schweizer AG) liegt nicht im Interesse der Gemeinde.
Aus finanzpolitischer Sicht ist die vorliegende Zentrumsplanung deshalb abzulehnen: Sie ist zu teuer, schafft keinen angemessenen Mehrwert, verschenkt Entwicklungspotenzial und wahrt die Interessen der Gemeinde nur ungenügend. Angesichts geplanter Investitionen der Gemeinde von insgesamt CHF 67 Mio. in den nächsten zehn Jahren für Schulraumentwicklung, Abwasserreinigungsanlage, Hochwasserschutz etc. und einer vorgesehenen Fremdverschuldung von CHF 40 Mio. stellt diese Zentrumsentwicklung ein finanzpolitisch nicht vertretbares Risiko dar. Eine spürbare Erhöhung des Steuerfusses erscheint unter diesen Voraussetzungen wahrscheinlich.
Einordnung der geplanten Finanzentwicklung
Komfortable Ausgangslage – begrenzte Selbstfinanzierung
Gemäss der Präsentation von Frau Doppler befand sich die Gemeinde Hedingen 2024 in einer finanziell sehr komfortablen Lage:
Das «zweckfreie Eigenkapital» betrug CHF 49 Mio.
Im betrachteten Fünfjahreszeitraum wurden insgesamt CHF 7.6 Mio. investiert.
Die Jahresrechnung 2025 zeigt allerdings eine geringe Selbstfinanzierungskraft: Von den Investitionen in Höhe von CHF 1.9 Mio. konnten lediglich 27.7 % aus selbst erwirtschafteten Mitteln finanziert werden – rund CHF 0.54 Mio.
Deutliche Verschlechterung in den kommenden zehn Jahren
Für die nächsten zehn Jahre sind Investitionen von insgesamt CHF 67 Mio. vorgesehen. Damit würde sich die finanzielle Lage der Gemeinde dramatisch verschlechtern:
Die Finanzplanung sieht Fremdschulden von CHF 40 Mio. und eine Nettoschuld von rund CHF 11 Mio. vor.
Unter den Planungsannahmen wären knapp sieben Jahre erforderlich, um die Nettoschuld abzubauen.
Bei einer konstanten jährlichen Tilgung von CHF 1.6 Mio. würde der vollständige Abbau der Fremdschulden von CHF 40 Mio. rechnerisch 25 Jahre beanspruchen – vorausgesetzt, es kämen keine neuen Schulden hinzu.
Die Investitionsfähigkeit der Gemeinde würde damit über mehr als zwei Jahrzehnte eingeschränkt und damit die nächste Generation finanziell belastet.
Erhebliche Risiken und optimistische Annahmen
Die Risiken dieser Planung sind beträchtlich. Gleichzeitig erscheinen die zugrunde gelegten Annahmen eher optimistisch:
Die Investitionsschätzungen weisen eine erhebliche Unsicherheit auf. Anlässlich der Präsentation wurde eine Schätzgenauigkeit von ±20 % genannt und als üblich für den frühen Projektstand bezeichnet.
Eine Abweichung von +20 % läge somit noch innerhalb des genannten Schätzbereichs. Das Investitionsvolumen würde dadurch auf rund CHF 80 Mio. steigen. Müssten die zusätzlichen Ausgaben vollständig durch neue Schulden finanziert werden, nähme die Fremdverschuldung auf rund CHF 53 Mio. zu. Entsprechend höher wären auch die Abschreibungen und die Zinslast. Damit stellt sich die Frage, ob die Gemeinde eine solche Schuldenlast überhaupt tragen könnte.
Auch das wirtschaftliche und politische Umfeld birgt Risiken. Dazu gehören eine Rezession, steigende Zinsen oder ein weiterer starker Anstieg der kommunalen Bildungs-, Sozial- und Asylkosten.
Zudem ist fraglich, ob die Gemeinde so viele Grossprojekte im gleichen Zeitraum überhaupt bewältigen kann.
Konsequenzen für die Planung
Die geplanten Projekte sind in ihrer Gesamtheit für unsere Gemeinde finanziell nicht tragbar. Die Zentrumsplanung muss auf ein sinnvolles und massvolles Konzept zurückgeführt werden, wie es die Initiative fordert. Auch die übrigen Projekte sind massiv überissen und deshalb zu redimensionieren sowie zeitlich stärker zu staffeln.
Mit dieser Planung geht die Gemeinde sehr grosse Risiken ein, deren Folgen sie im Ernstfall ohne signifikante Erhöhung des Steuerfusses wohl nicht tragen könnte.
Wer wahrt die Interessen der Gemeinde?
Der vorgesehene Landtausch mit der PKS (Pensionskasse der Ernst Schweizer AG) liegt nicht im Interesse der Gemeinde
Gleiche Fläche bedeutet noch nicht gleichen Wert
Für die Pensionskasse der Ernst Schweizer AG erscheint dieses Geschäft sehr vorteilhaft. Die Gemeinde gibt dagegen 428 m² wertvolles Bauland an bester Lage ab – mit vollem Verdichtungspotenzial und ohne Einschränkungen durch die SBB-Baulinie oder Bahnimmissionen.
Im Gegenzug erhält sie unbebaubares Land unmittelbar an der Bahn für den Bau einer Erschliessungsstrasse, für dessen Kosten die Gemeinde alleine aufkommt.
An den Rundgängen wurde dem Vernehmen nach behauptet, die abgetauschten Grundstücke seien gleich viel wert. Angesichts der unterschiedlichen Nutzungs- und Entwicklungsmöglichkeiten ist diese Aussage erklärungsbedürftig. Wer wahrt bei diesem Geschäft die Interessen der Gemeinde?
Eine unabhängige Bewertung mit klarem Auftrag ist unerlässlich
Die Gemeinde hat betont, dass sie eine Schätzung einholen werde. Diese Ankündigung allein genügt jedoch nicht. Entscheidend sind die Unabhängigkeit und die Fachkompetenz des beauftragten Schätzers sowie ein klar definierter Bewertungsauftrag.
Erforderlich ist eine unabhängige Bewertung durch einen ausgewiesenen Fachanbieter mit Erfahrung in der Bewertung von Grundstücken im Zusammenhang mit Quartierverdichtungen, beispielsweise Wüest Partner oder Fahrländer Partner.
Die Interessen der Gemeinde wahren heisst: Faire Kosten-/Nutzenbeteiligung
Diese Planung ist nicht ausgewogen: Während die Gemeinde gegenüber der heutigen Bauordnung mehr als 20% Baumasse verliert, profitieren Privaten von 45% mehr Baumasse. Zudem zahlt die Gemeinde Strassenbau, Dorfplatz und Uferpärkli alleine.
Dass alle Aufwertungs- und Infrastrukturkosten von der Gemeinde getragen werden und im städtebaulicher Vertrag keine Beiträge der Eigentümer definiert werden, ist wohl ein Novum im Kanton Zürich und ausserordentlich unprofessionell.
Die Interessen der Gemeinde wahren würde bedeuten:
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dass die Gemeinde und Private Eigentümer gleichmässig von den Sonderbauvorschriften profitieren sollten,
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sorgsam mit dem Gemeindevermögen umzugehen und
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einfachere sowie kostengünstigere Lösungsansätze für Private und Gemeinde zu erarbeiten.
Industriegebiet
Wie im Argumentarium zur Erschliessungsstrasse ausgeführt wird, rechtfertigen weder der Verkehr zum Industriegebiet noch die geplante Verdichtung im Bereich Juventus, Magnolie und Post eine neue Erschliessungsstrasse. Im Gegenteil die Situation am Lindenkreisel verschlimmert sich dadurch nur noch mehr. Das 30m kleine Stück Strasse, welches für den individuellen, motorisierten Verkehr gesperrt wird, rechtfertigt den riesigen Aufwand und die Vernichtung von Bauland auch nicht.
Warum soll dann die Erschliessungsstrasse gebaut werden?
Dient diese nicht eher der Erschliessung des riesigen Industrieareals im Hinblick eine spätere Umnutzung und Verdichtung?
Die Grössenverhältnisse von Zentrumsgebiet (rosa) und Industrieareal Ernst Schweizer AG (blau)
Eine spätere Umnutzung des 35’000m2 grossen Industrieareals könnte eine Verdichtung und ein Verkehrsaufkommen ganz anderer Grössenordnung mit sich bringen. Auch wenn der Zeitpunkt offen ist, sollten die damit verbundenen Risiken und Lasten nicht einseitig bei der Gemeinde verbleiben. Daher sollte im Gestaltungsplan des Industrieareals eine maximale Anzahl Fahrten festgelegt werden, welche für das Zentrum sowie für den Lindenkreisel verträglich sind.
Zudem sollte die Last der Nordzufahrt bzw. einer Zufahrt von Westen auf dem Industrieareal weder aufgehoben noch abgeschwächt werden. Die Option für eine solche alternative Erschliessung, welche dann auf Kosten der Eigentümer erstellt werden müsste, käme zum Tragen, wenn die Fahrten vom und zum Industrieareal diese maximal verträgliche Zahl überschreitet. Eine entsprechende, absichernde Regelung für die Zukunft gehört heute in die Gestaltungsplanvorschriften.
Wer vertritt hier die Interessen der Gemeinde?